Mengenal Siklus Pasar Property

 Membicarakan pasar properti dan tren yang tengah terjadi, tentu tidak terlepas dari siklus pasar properti. Siklus properti menunjukkan pergerakan naik turunnya tingkat penjualan properti pada suatu periode.

(baca juga: empat fase siklus pasar properti)

Menurut Panangian Simanungkalit, naik turunnya pasar properti terutama disebabkan oleh inflasi. Ketika inflasi di Indonesia rendah, sekitar 5% - 6% (seperti pada 1992 dan 2004), SBI hanya berada di angka 7%, sementara suku bunga KPR berkisar 9%.

Pendiri Panangian School of Property ini memberi gambaran, pada saat suku bunga rendah, banyak konsumen berlomba membeli rumah, sementara pengembang juga membangun properti guna mengimbangi demand. Lantaran banyak yang membeli rumah, maka terjadi ketidakseimbangan antara jumlah uang dan jumlah produk properti.

Dengan pergerakan uang yang cepat, sementara di sisi lain produk yang akan dibeli masih dalam persiapan, maka terjadilah kenaikan harga. “Permintaan jauh lebih tinggi dari suplai, karena menyediakan suplai properti bukan hal yang mudah dan cepat. Tentu saja hal ini membuat harga-harga bahan bangunan mulai merangkak naik untuk merespondemand yang terus meningkat. Kenaikan harga ini juga dipicu oleh inflasi yang naik. Di sisi lain, suku bunga pun ikut naik, karena pemerintah harus menjaga tingkat suku bunga di atas inflasi, untuk memberikan marjin kepada para deposan yang berinvestasi dalam bentuk deposito,” papar Panangian.

Ketika suku bunga naik secara mendadak (misalnya SBI naik menjadi 9,5%), maka konsumen akan menunda pembelian. “Pada keadaan normal, SBI sebesar itu hanya akan membuat KPR menyentuh angka 12%,” jelas Panangian, “tetapi pada saat krisis finansial global seperti 2008 lalu, KPR bisa menyentuh angka di luar kebiasaan, yakni 15%-17%.”

“Pada kondisi seperti ini, calon konsumen mulai menunda pembelian rumah, sementara pengembang mulai mengurangi stok, sehingga terjadilah masa koreksi terhadap bisnis properti (resesi). Demikian siklus ini terjadi berulang-ulang,” katanya.

Anto Erawan
(antoerawan@rumah.com)